Un propriétaire qui met son appartement à disposition en location saisonnière est très exigeant. Il souhaite le louer à un tarif élevé pour maximiser ses revenus. Mais attention à la façon de fixer le prix de référence de son appartement. Un appartement trop cher ne se louera pas. Son prix sera hors marché. A l’inverse, un appartement sous-pricé aboutira à un manque à gagner.
Le tarif du bien en location saisonnière
Fixer le prix d’un bien par rapport au gain souhaité après déduction des charges n’est pas optimal et peut être dangereux. Le tarif risque d’être déconnecté du marché. De nombreux facteurs doivent être pris en compte dans la fixation de son prix de référence, comme :
- La conjoncture économique : pandémie, inflation, baisse du pouvoir d’achat…
- La concurrence : comment se positionnent les autres biens ?
- Le potentiel des vacances scolaires ou évènements à certaines dates
- La typologie d’appartement : en vacances scolaires, les 2 ou 3 pièces par exemple seront plus demandés afin d’accueillir les familles.
En cours de saison, et en fonction des ventes déjà engrangées, ce prix aura besoin d’être animé. Une étude de la concurrence est alors nécessaire pour fixer au mieux le nouveau prix ou le niveau de réduction.
L’occupation du bien en location saisonnière
Que vaut-il mieux ? Des locations saisonnières de courte durée, des locations saisonnières à la semaine (en samedi-samedi ou flexible), ou de la longue durée ?
- Tout d’abord, cela dépend de la disponibilité du propriétaire à accueillir le client, ou celle de la conciergerie partenaire. L’accueil des clients le mercredi par exemple, est-il possible ? ou seulement le samedi.
- Ensuite des variables telles que : l’emplacement du bien, la date de séjour… sont à prendre en compte. Il est compliqué par exemple de proposer des séjours uniquement en samedi-samedi à Deauville au mois de mai-juin, sachant que la destination a un fort potentiel court-séjours.
Analyses et pilotage rigoureux permettront d’améliorer le taux d’occupation du bien.
En conclusion,
Maximiser les revenus d’un bien en location saisonnière grâce aux techniques du Revenue Management fait sens, au même titre que pour l’hôtellerie ou le transport. Un bon prix et un bon pilotage sont clés pour se donner toutes les chances de réussite. Un dernier point important à ne pas négliger dans la commercialisation du bien est sa mise en avant. La description du bien doit être précise, détaillée et à jour. Les photos doivent être de bonne qualité et présenter toutes les pièces du bien. Dernier point à ne pas négliger, les rénovations pour conserver le bien en l’état. Des perspectives d’économies sur le moment peuvent fortement impacter la performance du bien à terme.
